賃料の増額・減額請求対策
賃料の値上げ交渉
オーナー様は、賃借人に対して、周辺の家賃相場よりも賃料が安くなった場合や、地価が上昇した場合などには、賃料の値上げを請求することができます。
一般的に、契約期間内の賃料は一定であり、契約更新時に増額を請求することになります。
賃料値上げの流れ
まずは、賃料値上げについて賃借人と協議を行います。賃料の値上げに賃借人の同意は必要ないのですが、賃料の値上げに納得して同意してもらうために、協議を行うことが望ましいと言えます。
賃借人がどうしても値上げに応じない場合には、裁判所に賃料の値上げを求める調停を起こします。 調停で解決できない場合には、裁判となります。
値上げが認められるには、①現在の賃料を決めた時期から相当の期間が経過していること（判例では平均して約３年程度）、②経済的事情の変動があったこと（例えば、土地建物の価格が高騰したとき、土地建物に課せられる税金（固定資産税、都市計画税など）の負担が増えたとき）、③公平の観点からみて現在の賃料が「適正」でなくなったと認められることが必要です。
上記の条件を調停委員や裁判所が総合的に判断します。
賃借人から値下げを求められたら
オーナー様に値上げの請求が認められているように、借地借家法３２条１項により家賃の増減をお互い請求できることになっており、賃借人にも値下げの請求が認められています。
周辺の物件と比べて賃料が高い場合、賃借人から値下げを請求されることがあります。
値下げ請求を受けた場合、まず話し合いを行います。話し合いでまとまらない場合には、裁判所に調停を申し立てます。
値下げ要求が認められるには、①周辺の家賃相場と比べ、賃料が高い場合、②土地建物に課せられる税金（固定資産税、都市計画税など）の負担が低くなったとき、③土地建物の価格が急落したときです。
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