建物の明渡し・立退き対策
１．立退き・明渡し請求の流れ
賃借人が賃料を支払ってくれない、近隣トラブルを起こす、他の住民にも迷惑をかけるのでもう出て行ってもらいたい・・・。
賃借人が賃料を滞納している場合でも、オーナー様は賃借人の同意なく部屋を片付け、明渡しをさせることはできません。
しかし、きちんと法律に従った手続きを行えば、問題を解決することが出来ますので、もし上記のようなお悩みがありましたら、弁護士に未払い賃料の請求や明渡し手続きについてご相談下さい。
まずは、賃借人と話し合いや交渉を行うことで、裁判前の解決を目指します。もちろん、万が一裁判になった場合に備えて、内容証明を送付して証拠を残しておきます。
もし交渉で解決が難しい場合には、裁判を念頭に置く必要がありますが、その前に、賃借人以外の人が賃貸物件に住んでいる場合には、裁判を行っても明渡しが実現できないため、占有移転禁止の仮処分という手続きを取る必要があります。
その上で、裁判を行い、明渡しを実現することになります。裁判は最も確実な方法ですが、一人で全てを行うことは困難ですので、弁護士にご依頼いただくことをお勧めいたします。
もし裁判で判決を取っても賃借人が明渡さない場合には、強制執行手続によって、強制的に明渡しを行います。
強制執行手続きも専門的知識が必要となりますので、お気軽に当事務所までご相談下さい。
２．立退きを求めることが出来る条件
賃借人は借地借家法という法律で保護されていますので、一度賃貸借契約を結ぶと、簡単に立退いてはもらえません。正当事由があることが必要となり、立退き料の支払いにより正当事由があると言えなければ、裁判でもなかなか認められません。
それでは、どのような場合に立ち退きが認められるでしょうか？
更新のない定期借家契約
契約更新のない定期借家契約にしておくと、法律上は契約期間終了を理由に賃借人に立退き請求をすることができ、原則として、賃借人は立退きを拒絶することはできません。
オーナー様と賃借人との信頼関係が損なわれた場合
賃借人側に賃料滞納などがあり、賃借人とオーナー様との信頼関係が損なわれている場合、立退きが認められることもあります。
１～２か月程度の未払いでは、認められる可能性は低く、３か月以上滞納があり、支払われる見込みのない場合には、立退き・明渡請求を検討すべきでしょう。
建物の老朽化による立ち退き
老朽化の度合いによりますが、老朽化によって倒壊の危険性があるような場合を除いては、無条件の立退きは認められません。
立退きは「引越し費用がかかる」「住環境が変化する」など、賃借人にはデメリットも多くありますので、賃借人に理由を十分に説明し、引越代や立退き料を支払えば、話し合いによって解決できることもあります。
立退きを考えられている場合には、一度当事務所までご相談ください。
３．立退料について
「立退料はどれくらいが妥当ですか？」というご質問をよくいただきます。
立退料を計算する定型的な計算式はないため、オーナー様と賃借人の事情を考慮して決定されます。
具体的には、以下の事情が考慮されます。
オーナー様の事情
オーナー様の年齢、職業、資産、経済状態、健康状態
立退きの理由（建物の状態、経過年数、老朽の度合い、修繕費用、近隣状況等）
契約内容（契約期間、更新状況、契約時の特殊事情、近隣との賃料比較等）
立退き請求後の交渉経過
賃借人側の事情
賃借人の年齢、職業、資産、経済状態、健康状態
賃借人の状況（通勤時間、家族構成等）
具体的にどれくらいの金額にしたら良いかは、弁護士にご相談されることをお勧めします。
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